彭叔先给大家复个盘，说一下房地产发展到现在，是怎么样从1000涨到10000的。
一、房地产发展到现在，一共有4次房价大涨的时间，彭叔一个一个给大家说：
第一次房价大涨的时间是：
2004年，主要是非典结束后，高层刺激经济，导致大量的钱流入了房地产行业，导致房价快速上涨， 然后这一年，出台了“国八条”，正式拉开了全国房价调控的序幕。由于这个时期炒房客还没有形成气候，大都是游勇散兵，所以在“国八条”之下，房价上涨得到了遏制，进入了缓慢上涨期。
第二次房价大涨的时间是：
2008年，这一年，因为世界整体金融形势严峻，爆发了金融危机，为了应对金融危机之下的通货紧缩，刺激市场需求。于是开始了著名的四万亿经济刺激计划。本来这个计划是想把这个钱流入实体经济，从而带动制造业从低端制造业转为中高端制造业，实现量变引起质变。结果因为炒房客的出现，这一年，也是温州炒房团崛起的年代，他们把先进的炒房经验传播到全国各地，导致全国房价大涨。
第三次房价大涨的时间是：
2014年，这一年，房价经历了多年的上涨，已经疲软了，很多人都以为房价这个时候已经是在最高点了，连高层都以为这个时期人们应该不会再炒房了，于是选择了降息、降准，取消限购等很多调控政策，一时之间，人们纷纷买入房产，房价再次被推高。
第四次房价大涨的时间是：
2016年，这一年，本来房价已经后继无力，人们已经要达到全家出钱才能买得起一套房的情况下，又来了一波轰轰烈烈的棚改货币安置政策。其实如果没有炒房客在中间运作的话，光拆迁户的那点需求是无法拉动房价再次上涨的，但是有了炒房客的操作，2016年开始房价又进入了大涨模式。
二、房价横盘时间线。
在2018年的时候，著名的6个钱包理论出炉，这个理论一出，其实就已经代表了高房价的后继无力，人们实在是买不起房了。六个钱包就是指男方的父母、祖父母、外祖父母加上女方的父母、祖父母、外祖父母共六个钱包，而且凑够六个钱包还不是买个全款房子，只是拿着全家之力去凑个房子的首付款。这说明房价已经远远的超过了人们的消费实际水平。
房价终止大涨的事件发生在了2019年，这一年，全国9成以上的城市都达到了自己的房价历史最高点，过半城市房价下跌，只有一成的城市房价在上涨。全国房价终于把人们的购买力给透支完全，飞不起来了，进入了全面横盘期。
三、现状
其实炒房客说假话并不可怕， 可怕的是他们说的是真话，让你无力反驳。2019年之前，房价的确像他们说的一样，一直都在上涨，只要是在这4个节点买房子的人，九成都不会亏。所以现在很多人依旧相信房价会像过去一样，继续大涨，哪怕炒房客已经对2019年的房价判断错误，人们依旧相信2019年不涨，2020年还是要涨的。这个就是惯性。
这十几年来，多少大V说房价已经到顶，但是一次次被打脸，这些无形之中更是加深了房价一定涨这一思想。
现在房地产终于走到了它的历史最高点，整个社会的经济都在围着房子转，大家的心里都只有一个想法，那就是赶紧买房，不买房价就要涨了，于是医生不能安心给病人看病，惦记着他的绩效工资。老师不能安心给学生上课，惦记着课外辅导的收入。科学家不能安心搞科研，惦记着研究经费。企业家不能安心创业，惦记着炒房轻松赚得更多…
现在，我们又遇到了黑天鹅事件，这次房价会不会再重复之前的4次大涨之路。彭叔认为这次非常难了，原因有：
一、全国房价已经从当年的均价1000，涨到现在的10000一平，翻了10倍，那么现在要是再翻翻，就是20000了，不管什么行业，都是越往后，体量越大的时候，涨幅就会越慢。现在房地产在圈内公认的市值是350万亿到400万亿之间，这么大的市值，只要再上涨10%，一年的增幅就是35万亿到40万亿之间，想想我们的现在的GDP一年才100万亿。
二、外汇储备不允许。很多人说只要大放水，房价就能涨。那大家不懂放水的必要条件。彭叔简单来说，现在的所有的纸质货币的本质就是信用货币，那么维持这些信用就是抵押物，这个抵押物就是外汇，我们购买外汇就是为了证明我们有能力维持信用体系。如果在外汇不增加的情况下增加货币流通性，那么汇率将会大跌，外贸将会完蛋。为什么的大家觉得我们现在钱越来越难赚，本质上就是因为我们的外汇储备在减少。我们的外汇储备巅峰是39932亿美元，现在就只有31000左右的储备。这才是为什么大家感觉钱越来越少的真正原因。
三、过去我们的经济增幅在10%以上，不管再大的伤害，都会被这股前进的洪流给抹平，但是现在，我们连能不能到6都不一定，经济大环境已经不同了。等于从一个年轻小伙子，变成了40岁的中年大叔了。
以上三条是我彭叔认为这次房价无法重复过去四次的主要原因，至于次要的人口问题、实体经济问题等等的就不提了，光这三条核心的内容，就已经让房价缺乏上涨的动力了。
目前彭叔认为房价以后横盘的概率是70%，崩的概率是25%，大涨的概率是5%，仅供大家参考。
至于敢不敢现在入市，就看大家各自了。
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